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言葉だけでは難しい?不動産の売買における重要事項説明書とは?

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 いよいよ2016年も残すところあと数日。住まいのコンシェルジュも今年最後のブログ更新となりました。9月から始まり、毎月2回ずつ住まいに関する疑問を取り上げてきました。来年2017年も、読者の皆様が住まいに関して「こんなことが気になるのでは?」というテーマで、引き続きブログを上げていこうと思います。

 そして、今回のテーマはズバリ「重要事項説明書」。住宅の売買契約や賃貸契約の際に耳にする単語だと思いますが、実際のところどんなことが書いてあるのかは物件の数だけ異なります。そこで今回の住まいのコンシェルジュでは、「重要事項説明書」に記載されている内容ついて簡単に解説していきます。

 

そもそも重要事項説明書とは、なに?

 これまでに賃貸契約や不動産の売買契約をしたことがある方の中で、それらの契約の際に担当スタッフではないスタッフから「重要事項説明書」の説明を受けた経験がある方はいませんか?

 この「重要事項説明書」は、通称「重説」とも呼ばれ、宅地建物の取引(賃貸契約、売買契約など)においては、契約が成立するまでに取引物件に関する権利や法律上の制限などの説明するための書類のことを指しています。

 そして「重要事項説明書」を使った説明は、決して誰にでもできるものではありません。国土交通省が定める国家資格である「宅地建物取引士(旧・宅地建物取引主任者)」の有資格者に限られた業務なのです。そして、宅地、建物の売買や賃貸の媒介業などをする宅地建物取引業者(通称・宅建業者)は、宅建資格者による重要事項の説明を書面にて行うという決まりがあります。これは、宅地建物取引業法の第35条に定められた「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。」に当たります。賃貸契約などの不動産契約の際に、担当スタッフではないスタッフが重要事項説明をするのには、このような理由があったのです。

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重要事項説明書には、どんなことが書いてある?

 重要事項説明書には、主に土地と建物に関することが記載されています。そしてその内容は大きく分けて下記の二つに分けられます。※売買・交換の場合

 

1、対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

2、取引条件に関する事項

 

 1の対象となる宅地又は建物に直接関する事項では、具体的には登記記録に記録された事項、都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限、電気・ガス・水道の供給施設及び排水施設の整備状況などの項目について記載されています。
 2の取引条件に関する事項では、取引に関して発生する金額についてさまざまな項目で記載せれています。

 上記の2項目以外で、重要だと思われる項目については「特約」という形で記載されています。

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重要事項説明書の特約とは?

 重要事項説明書には「特約」という、契約物件に関わる特別な項目があります。多くの場合、重要事項説明書の中でも最後に説明されることが多い項目です。

 住宅購入の流れの中で重要事項の説明は、どれも大切なことばかり記載されているため、説明をする宅地建物取引士にとっても、その説明を受ける買主にとってもなかなか大変なターンです。その中でも「特約」に取り上げられている項目は、土地や周辺環境について、気にされる方へあらかじめ説明した方が良いだろうと思われる事項が取り上げられています。そのため、少々、難しい内容だとしても分からないと感じた場合には、その場で説明をする宅地建物取引士に質問することです。

 

 今回のブログではテーマである「重要事項説明書」を、できるだけ簡単にまとめた内容ですが、聞きなれない言葉が多く登場したと思います。そのため最後は「難しいな」と感じた重要事項説明書で、少し変わった特約項目を二つ紹介して終わりたいと思います。

 

■野良猫について
 →野良猫が多い地域では、その旨が特約に記載されている場合があります。

 

■昔井戸について
 →井戸があった土地を避けたりする方のために記載されていることがあります。
  しかし最近では、庭の散水用や災害対策にミニ井戸を作る人もいて、井戸の需要は多少ある模様です。

 

 

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