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知っているようで知らなかった!? 住宅ローンの「フラット35」を徹底解説!

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『住宅ローンの「フラット35」って耳にしたことはあるけれど、一体何なのかはよくわからない?』と思っていませんか?

これさえ読めば、フラット35、フラット35sとは何か?他の住宅ローンとの違いやメリット・デメリットなど、あなたの知りたい疑問を解決することができます。住宅のあらゆることに精通するプロの「住いのコンシェルジュ」が、今回は「フラット35」について、わかりやすくご説明します。

 

住宅ローンの種類、「フラット35」とは何なのか?

「フラット35」とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して、証券化スキーム(※1)を活用して商品化した住宅ローンのことです。

通常、民間の金融機関で長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことは、難しいとされています。そのため、住宅金融支援機構では長期固定金利の住宅ローンを可能とするために、フラット35を扱う窓口をなる金融機関から住宅ローン(フラット35)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで、長期の資金調達を行っているのです。
(※1)スキーム=図式、枠組みをもった計画

民間のローンのフラット35では下記の表のような違いがあります。

  一般的な民間住宅ローン フラット35
保証料 保証会社に数十万円 ゼロ
団信の加入 借入時に加入が条件 任意
金利型 変動金利型が中心 全期間固定金利型
返済口座 借入銀行に限定 返済口座の指定が可能な窓口もある
事務手数料 約3~5万 民間住宅ローンと比べて高め
使用目的 原則本人が住む新築住宅の建設・購入・中古住宅の購入・増改築・住宅購入に伴う諸費用など 本人もしくは親族が住む新築住宅の建設・購入・中古住宅の購入
借入期間 ~35年 15~35年
※ただし、申込時の年齢によっては10年~
保証人 信用保証会社の保証が必要 不要
融資対象となる物件 各金融機関の担保審査基準による 住宅の床面積
(一戸建て:70平米以上)
(マンション:30平米以上)
※適合証明期間による物件検査が必要
繰上返済手数料 無料~数万円
(繰上返済は1円から可能)
無料
(原則100万円以上での繰上返済)※ネットからの一部繰上返済は10万円から可

※金融機関によって異なる場合があります。

 

フラット35のメリット・デメリット

【メリット】

①全期間固定金利の住宅ローンなので、借入時から返済終了まで金利が同じ
 →毎月同じ返済額のため、返済計画やライフプランが立てやすくなります。
  ずっと返済額が変わらないという安心感があります。

②団信への加入が任意
 →健康状態の関係で団信へ加入することが出来ない人も借りられます。

③繰り上げ返済手数料が無料
 →民間の金融機関では、繰り上げ返済を利用する場合に返済手数料が必要となるケース
  が多く見受けられます。

④保証人不要かつ保証料0円
 →民間の金融機関が扱う住宅ローンでは、保証会社へ保証料として数十万円の支払いを
  しなければならない場合もあります。

⑤審査基準が緩やか(間口が広い)
 →経営年数の短い自営業(個人事業主)や勤続年数の短い会社員、収入が不安定と
  される派遣・契約社員、パートの人でも審査を受けることができます。
  ※ただし、自営業の場合は最低1期分の確定申告をしていること、
   会社員(給与所得者)は最低1ヶ月分の給与明細を持っている事が条件となります。

デメリットは、フラット35は団信の加入が任意となっているので、団信に加入するには団信特約料を毎月支払う形になる点と、団信に加入していない場合は相続人が支払いを続けなければならない点があります。

フラット35とはどこが違う?「フラット35S」とは?

「フラット35S」は、フラット35の申込者が「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性・可変性」の中で住宅金融支援機構が求める項目うち、1つでも満たしたという認定を受けた住宅を取得する場合、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度のことをいいます。

金利の引き下げプランには、当初から10年間のAプランと、当初から5年間のBプランがあり、クリアした項目によってプランは変わります。

※フラット35の技術基準に加えて、フラット35Sの技術基準に適合することを証明するためには、検査機関による物件検査を受け、適合証明書の交付が必要です。
※新築住宅の建設、購入及び中古住宅購入の際に利用できるものであり、借換融資には利用できません。

  Aプラン(金利10年間引き下げ) Bプラン(金利5年間引き下げ)
省エネルギー性 ・「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅事業主の判断の基準
 (通称「トップランナー基準」)に適合する一戸建て住宅
・認定低炭素住宅        等
省エネルギー対策等級4または断熱等性能等級4の住宅
耐久性・可変性 長期優良住宅 劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅等については、一定の更新対策が必要)
耐震性 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅 ・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2の住宅
・免震建築物
バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
高齢者等配慮対策等級3以上の住宅

フラット35とフラット35Sの大きな違いは、それらの商品が生まれた背景にあります。

フラット35は、民間の金融機関がリスクを回避するために全期間固定金利の住宅ローンの提供に消極的だったため、住宅金融公庫(=現在の住宅金融支援機構)がそこをカバーするようなかたちで作られた住宅ローンです。

そしてフラット35Sは、地球温暖化や高齢化社会が進むという将来を見据え、省エネルギー対応の住宅や耐震性を有した住宅、バリアフリー性を有した住宅を増やしたいという日本政府の意向を反映したて生まれた住宅ローンとなっています。

 

フラット35に向いている人はこんな人

①金利上昇リスクに不安感を持ちながら生活していくのは嫌だと感じる人

②居住費を固定化してライフプランを立てたい(計画的な人)
 金利変動に一喜一憂する必要がない。
 また、居住費を固定化させることで、それ以外の資金計画を立てやすくなる
 (学資資金計画、転職や独立の資金計画)。

③優良住宅を取得する人
 耐震性、省エネルギー性、バリアフリー性、耐久性や可変性に優れた住宅(優良住宅)
 である場合、フラット35sが利用できるため。

④35年以上の長期ローンを希望する人
 年齢の条件や住宅が長期優良住宅の認定を受けられればフラット50の適用が受けられるため
 (一般の民間金融機関でも50年ローンを組めるところが出て来たが、
 全期間固定金利ではないところが多い)。

⑤団体信用生命保険に加入できない人
 団信加入が強制ではないため、何らかの理由で団信に加入できない人でもローンを組むことが可能。

フラット35については、窓口となる民間の金融機関などで得られるパンフレットや住宅金融支援機構のホームページなどからも情報を得ることができますが、専門家から直接話を聞いて疑問を解消したいという方はファイナンシャルプランナーへご相談することをおすすめします。

 

ファイナンシャルプランナーへの無料相談はこちらから

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