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住宅ローン審査が通らない!? 金融機関があなたを審査する基準はココ!

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住宅購入を決めたものの、「果たして今の自分の状況で、住宅ローンの審査は通るのだろうか」と不安になることはありませんか? 

また、これまで賃貸の住まいで「自分はきちんと毎月家賃を払っていたのだから、住宅ローン審査も大丈夫」と安易に考えてはいませんか?

 実は、住宅ローンを組むうえでの審査のハードルは意外と高いのです。しかし、住宅ローンの審査基準を知っていれば、ある程度の結果を予測することは可能です。また、住宅ローンの審査基準を把握しておくことで、事前の対策にも役立ちます。 

そこで、住まいに関するプロである「住まいコンシェルジュ」が、住宅ローンを通すために抑えておきたい審査基準を分かりやすく解説します。

住宅ローン審査では、「安定性」が求められる。

  まず、“住宅ローンの審査”と一概にいっても、その審査の対象は大きく2つに分かれます。

【住宅ローンの審査対象】

  • 「借り入れをする人」に対する審査
  • 「購入する物件」に対する審査

今回は、上記の中でも、「借り入れをする人」に対する審査について、わかりやすく解説いたします。

「借り入れをする人」に対する審査

「借り入れをする人」に対する審査基準でよくある項目は、「自己資金の有無」と「職業」・「勤続年数」・「年収」です。その他にもさまざまな項目がありますが、いずれの項目も、貸す側の金融機関から見て「この人は、きちんと返済できるのか?」を見極めるうえでの判断要素となっています。

 例えば職業は、収入が不安定になりがちな自営業と、毎月決まった給料が支払われる会社員では、審査方法が異なります。勤続年数は最低でも1年は経過している人の方が、職場を転々としている人よりも収入が安定しているという点で印象は良くなります。特に年収は、後ほど説明する返済比率(返済負担率)に大きく関係してくる重要な項目です。

 さらに、これから組む住宅ローン以外のほかに借り入れがあるかも審査の基準となり、自動車ローンなどが該当します。なかでも落とし穴となりやすいのが、携帯電話(スマホ)の支払いです。携帯電話の機種代金を、月々の使用(通話)料の支払いと一緒にして分割払いで購入する方法は、クレジット契約としてローンを組んでいることに相当するため、個人信用情報機関に登録されます。そのため、もし通帳の残高不足で携帯電話の使用料の引き落としができなかった場合、ローン滞納者扱いになってしまいます。

些細なことですが、何度か続くと、いざ住宅ローンを組もうと考えた時に、審査に引っかかる原因になる可能性がないとは言えません。また、学費を賄うために利用した奨学金を、卒業後に分割で返済する場合もローンとして扱われるので注意が必要です。

 

住宅ローン審査の前に自分でできる、セルフチェック。

住宅ローンを組むことを考えている人の借り入れ限度額や何歳までに返済するのかという視点からは、「返済比率(返済負担率)」・「借入限度額」・「完済年齢」などが審査されます。

返済比率は、簡単に言ってしまえば「収入(自営業は所得、会社員は年収)の何%までローンに当てられるのか」という判断基準となる数値です。この数値は簡単な計算式で導かれるので、事前に審査の結果を予測したいのであれば、セルフチェックすることもできます。

【返済比率(返済負担率)の計算式】

返済比率(返済負担率)の計算式

続いて借入限度額は、上記の計算式で求められる返済比率を基に設定されます。名前の通り、金融機関から借り入れられる金額の上限のことです。年収の30~35%までがひとつの目安となり、それ以上になると月々の返済が困難となる傾向があります。

【返済比率を30%に設定した場合の計算例】

返済比率を30%に設定した場合の計算例

そして、ローンを完済したときの年齢が「完済時年齢」です。多くの金融機関では75~80歳までに完済できることを上限としているので、35年ローンを考えている場合は、40~45歳までに住宅購入に向けたアクションを起こす必要があります。

また、住宅ローンの種類でも触れましたが、民間の金融機関にローン申請をする場合には、団体信用生命保険への加入が必須なので、健康であることもひとつの審査基準になります。

 

住宅ローンの審査では、プラスに働く要素も実はある。

住宅ローンの審査前は、多くの方が「審査する上でマイナスな要素が自分にないか」を確認することに終始してしまいがちです。しかしあまり知られていませんが、住宅ローン審査においてプラスに働く要素もあります。例えば、現在さまざまな資格が世の中に溢れていますが、難易度の高い「国家資格」を取得していれば、万が一会社を辞めるような事態に陥っても、転職の際に有利に働くという点から、審査で好印象を与える場合もあります。

住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なりますので、事前のセルチェックや一つの金融機関で良くない結果が出たからといって悲観することはありません。住宅ローンの審査基準について、もっと詳しく知りたいという方は、ファイナンシャルプランナーへのご相談をおすすめします。

 

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