住宅ローン

住宅ローン審査を通るための事前準備 「物件に対する審査」のポイント解説

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住宅ローンを借り入れる時に、避けて通れないものがあります。それは、「ローン審査」。多くの人が「住宅ローン審査とは?」と事前にインターネットや書籍などで調べて準備をしていることでしょう。

しかし、“住宅ローンの審査”と一概にいっても、その内容はさまざま。審査自体は「借り入れる人」と「購入する物件」の2つの角度から審査され、段階としては「事前審査」と「本審査」の2段階に分けて審査されます。今回は住まいに関するプロである「住まいのコンシェルジュ」が、「購入する物件」に対する審査や「事前審査」と「本審査」の違いなどを分かりやすくご説明させていただきます。

※「借り入れる人」に対する審査についてはこちらをご覧ください。

 

住宅ローン審査の「物件に対する審査」とは?

住宅ローンの審査では、借り入れをする本人だけでなく、購入する物件に対しても審査がなされます。なぜなら、万が一ローンの支払いが滞った場合、債権者である金融機関は、購入物件を競売にかけ、回収できなったローン残額の穴埋めをしなければならないからです。

 

物件に対する審査でポイントとなるのは、「担保評価額」。これは、ローンを組む際に担保となる物件の評価額のことを指し、購入対象が新築物件か、中古物件かによって審査内容は異なります。また、担保評価額の金額は、借り入れの上限金額にも影響を与えます。

 

まず、購入対象が新築物件だった場合。この場合の担保評価額は、基本的には物件価格に準じますが、住宅ローン借入先の主流が住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)であった過去においては、多くの金融機関で「借入金額は物件価格の8割」を上限としていました。「なぜ新築物件なのに、物件価格と担保評価額に同額ならないのか?」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、これにはきちんとした理由がありました。

物件の資産価値は、通常、新築時をピークに年々徐々に下がっていきます。そのため、物件価格と担保評価額を同額にすると、ローン返済が滞った時点の資産価値と、当初の担保評価額との間に差額が生じ、これが金融機関の負債となって残ってしまいます。そのようなことになるのを防ぐために、住宅ローンを借り入れる時には担保評価額の8割を借入金額の上限としていたのです。

時代が変わった現在、住宅ローンはデフォルト(支払いが滞る)率が低く安全性の高い投資先として、借入先の中心である民間の金融機関によって融資枠の拡大が図られてきました。その結果、担保評価額が10割を超えるということが、しばしば見受けられるようになってきたようです。

 一方、中古物件の担保評価額は何によって決まるのでしょうか。購入対象が中古物件の場合や、持ち家からの住み替えで現在の住まいなどを担保とする場合は、金融機関によって異なりますが、近隣物件の市場価格が担保評価額の目安となります。そのため、折り込みチラシや地域の不動産会社で売却に出されている中古物件の価格や、過去の売買事例などを確認することで、担保評価額を予想することができます。

 

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住宅ローン審査の事前審査と本審査の違い

住宅ローン審査では、一般的に「事前審査」と「本審査」の2段階で審査が行われます。それぞれ少しずつ異なるので、その違いを簡単にご紹介します。

 

・住宅ローン審査の流れ

 事前審査―銀行や金融機関が主に「借り入れをする人」に対する審査がメイン

 本審査―保証会社が「購入する物件」に対してメインに審査し、
     さらに再度「借り入れをする人」に対する審査をする

※ケースによって異なりますが、
 事前審査だけでなく本審査も銀行が行うところもあります。

 

・住宅ローン審査で必要な書類(代表的なもの)

 事前審査―運転免許証・健康保険証・収入を証明できるもの(自営業などの確定申告
      者:直近3期分の確定申告書、非確定申告者:源泉徴収票や給与明細書
      etc、)・他の借り入れがある場合はその明細など

 本審査―事前審査の書類に加え、住民票・印鑑証明・所得税の納税証明書や所得証明書
     など役所が発行する前年度所得が分かる書類、市県民税の納税証明書など

 ※事前審査と本審査で必要な書類は、審査機関によって異なる場合があります。

 

・住宅ローン審査にかかる期間

 事前審査-約1週間(7~10営業日)

 本審査―約1週間(7~10営業日)

 ※状況によっては、例外として上記よりも短期間で審査をしてくれる場合もあります
  が、審査にはある程度の時間がかかるので、余裕をもって準備をしておきましょう。

 

住宅ローン審査を手当たり次第に出すのはNG

住宅ローンの審査では「どこかが通るだろう」と複数の金融機関に審査を依頼することは、あまりおすすめしません。審査は多くて5社ぐらいに留めておきましょう。なぜなら、銀行などの金融機関でローン申請する際には、個人の信用情報が開示されるのですが、その履歴が約6ヶ月間残るからです。例えば、複数の銀行で審査に通らなかった場合、履歴を見た次の金融機関は「この人物には、審査が通らない何らかの理由があるのでは?」と審査時にマイナスの印象を与えかねません。

しかし、だからと言って、何もしないのでは不安が残ります。そんな時には、自分の個人信用情報を審査前にあらかじめ確認してみてはいかがでしょうか。

過去に利用したクレジットカードなどの支払い状況などが分かるので、ローン審査で引っかかりそうな項目が確認でき、対処方法をファイナンシャルプランナーなどからアドバイスしてもらうこともできます。自分自身で開示する分には特に問題にはされないので、1,000円ほどの費用はかかりますが、申し込みさえすれば、個人でも自分の情報を見ることができます。住宅ローン審査の前だけではなく、“誤った情報が記載されていないかのチェック”という観点からも定期的に確認しておくのもいいかもしれません。

ファイナンシャルプランナーへの無料相談はこちらから

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